Konsep “Cost of Capital” adalah biaya penggunaan modal atau biaya modal nyata (riil) yang dapat digunakan untuk mendanai biaya investasi, operasional oleh suatu perusahaan . Ini merupakan konsep yang sangat penting dalam pembelanjaan perusahaan. Konsep ini dimaksudkan untuk dapat menentukan besarnya biaya yang secara riil harus ditanggung oleh perusahaan untuk memperoleh dana dari suatu sumber. Kebanyakan orang menganggap bahwa biaya penggunaan utang adalah sebesar tingkat bunga yang ditetapkan dalam kontrak (contractual interest). Hal ini benar kalau jumlah uang yang diterima sama besamya dengan jumlah nominal utangnya.
Tetapi sering terjadi bahwa jumlah uang yang diterima itu lebih kecil daripadajumlah nominal utangnya. Dalam hal yang demikian biaya penggunaan utang yang secara nil harus ditanggung oleh penerimaan kredit atau “harga kreditnya” (cost of debt) adalah lebih besar daripada tingkat bunga menurut kontrak. Demikian pula kalau kita memenuhi kebutuhan dana dengan mengeluarkan saham preferen. Dalam hal jumlah hasil penjualan saham preferen lebih kecil daripada harga nominalnya, besamya biaya penggunaan modal dan saham preferen atau biaya saham preferen (Cost of preferred stock) adalah lebih besar daripada tingkat dividen yang telah ditetapkan sebelumnya.
Kalau perusahaan menggunakan dana yang berasal dan laba ditahan (retained earning) haruslah disadari bahwa itupun ada biayanya, yaitu sebesar “rate of return” (tingkat pendapatan investasi) yang diharapkan diterima oleh para investor. Kalau mereka menginvestasikan sendiri atau “rate of return” yang diharapkan diterima dari saham (expected rate of return on the stock). Biaya penggunaan modal yang berasal dari laba ditahan disebut “Cost of retained earning”. Dengan demikian konsep Cost of capital tersebut dimaksudkan untuk dapat menemukan besarnya biaya riil dari penggunaan modal dan masing-masing sumber dana, untuk kemudian menentukan biaya modal ratarata (average cost of capital) dan keseluruhan dana yang digunakan di dalam perusahaan yang ini merupakan tingkat biaya penggunaan modal perusahaan (the firm’s cost of capital).
Biaya penggunaan modal yang dimaksudkan di sini adalah biaya modal yang sifatnya “explicit”. Biaya penggunaan modal yang explicit dari suatu sumber dana adalah sama dengan “discount rate” yang dapat menjadikan nilai sekarang (present. value) dan dana netto yang diterima perusahaan dari suatu sumber dana sama dengan nilai sekarang dari semua dana yang harus dibayarkan karena penggunaan dana tersebut beserta pelunasannya. Pembayaran atau “out flows” itu ialah dalam betuknya pembayaran bunga, pembayaran utang pokok atau “principal”, atau “dividen”.
Perhitungan biaya penggunaan modal dapat didasarkan atas perhitungan sebelum pajak (before-tax) atau perhitungan sesudah pajak (after-tax). Pada umumnya digunakan perhitungan atas dasar sesudah pajak (after tax basis). Biaya modal ratarata (average cost of capital ) biasanya digunakan sebagai ukuran untuk menentukan diterima atau ditolaknya suatu usul investasi, yaitu dengan membandingkan “rate of return” dan usul investasi tersebut dengan “cost of capital”nya.
OIeh karena perhitungan “rate of return” didasarkan atas dasar sesudah pajak, maka sewajamya kalau pembandingnyajuga diperhitungkan atas dasar sesudah pajak. Dalam perhitungan “cost of capital” selanjutnya akan didasarkan atas perhitungan sesudah pajak (after – tax basis). Aplikasi “cost of capital ini dalam praktek adalah untuk menetapkan/memilih “discount rate”. Cost of capital berfungsi sebagai discount rate yang digunakan untuk menghitung nilai sekarang dan “proceeds” atau arus kas masuk dan arus kas keluar. Dalam pembangunan HTI/perusahaan hutan dapat ditaksir arus kas masuk dan arus kas keluar menurut waktu. Dengan menggunakan table “discount rate” tertentu dan waktu terjadinya arus kas masuk/keluar, maka dapat dihitung nilai sekarang (Net Present). Selanjutnya apabila jumlah nilai sekarang arus kas masuk (benefit) lebih besar dari jumlah nilai sekarang arus kas keluar (cost) maka usul investasi dapat diterima atau B/C ratio lebih besar dari 1 (satu). Selanjutnya dapat dihitung IRR. (Internal Rate of Return). Apabila IRR lebih besar dan “cost of capital (coc) maka investasi tersebut dapat diterima.
Dalam praktek besarnya coc dapat berlainan untuk satu jenis investasi satu dengan lainnya. Sebagai contoh investasi perumahan sederhana. Agar supaya investasi layak karena pembeli rumah dengan kekuatan membayar angsuran terbatas (golongan penghasilan kecil) maka coc ditetapkan rendah, dalam hal ini adanya ketetapan bunga yang rendah/KPR (kredit perumahan rakyat) misalnya oleh BRI yang pada umumnya lebih rendah dari bunga yang ditetapkan untuk usaha lainnya. Apabila tidak ada ketetapan secara khusus maka usaha pembangunan rumah sederhana dapat terjadi tidak layak. Apabila bunganya tinggi akibatnya investor harus membayar pinjaman dengan bunga tinggi, biaya pembangunan perumahan menjadi lebih tinggi. Sedangakn ternyata pasar golongan rakyat berpenghasilan kecil tidak mempunyai kemampuan membayar/daya beli maka rumah tersebut tidak laku dijual.
Oleh sebab itu dalam investasi perlu dikaji secara cermat pengaruh besarnya cost terhadap arus kas masuk maupun arus kas keluar. Dalam hal ini arus kas masuk adalah angsuran pembeli rumah, ants kas keluar adalah biaya yang dikeluarkan oleh investor perumahan dan ada pihak lain terkait adalah pihak pemberi kredit investasi misalnya bank BRI.
Untuk kasus perusahaan hutan apa bila tidak tersedia dana dari internal perusahaan dan terpaksa harus pinjam/hutang maka coc akan berpengaruh terhadap kelayakan finansial perusahaan dalam hal ini berupa beban tetap pembayaran bunga modal. Untuk pembangunan hutan tanaman misalnya apabila dimulai dari adanya tanah kosong/semak belukar, selama beberapa tahun sepanjang umur daurnya belum ada arus kas masuk berupa pendapatan dan hasil tebang habis, mungkin ada sebagian kecil dari pendapatan hasil kayu penjarangan, sedangkan arus kas keluar berjalan terus (biaya bibit, penanaman, pemeliharaan, perlindungan dll). Untuk keperluan pembangunan hutan tanaman sebenarnya perlu ada incentive misalnya dari bank (suku bunga rendah) sehingga cocnya kecil sehingga akan menarik investor untuk investasi tanaman hutan. Selanjutnya hal tersebut di atas untuk kelayakan investasi hutan tanaman akan berkaitan dengan hasil produksi dan daur tanaman. Hasil produksi dan penetapan daur dipengaruhi oleh besarnya dari (m3/haltahun) dan tujuan perusahaan atau permintaan industri (pabnik) yang memanfaatkan hasil produksi.